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Investimento imobiliário: um ponto de viragem
Property Investment Funds: a turning point
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Ecommerce, mudanças climáticas, big data, habitação acessível, qualidade de vida. Estas tendências vão moldar o investimento imobiliário nos próximos anos. Descubra como se adaptar.
Adaptar-se às mudanças é sempre um desafio, mesmo em contextos favoráveis. Mas quando o ritmo de transformação acelera, pode desorientar até os investidores mais experientes. Os investidores imobiliários enfrentam uma série de mudanças estruturais que estão a transformar a indústria. Descubra o que está a mudar no investimento imobiliário e como se adaptar.
Porquê investir em imobiliário
Apesar das incertezas económicas e políticas, o setor imobiliário está a crescer. Só em 2020, foram investidos mais US $ 280 biliões, em todo o mundo, em transações imobiliárias, um valor record e muito superior ao que é investido em instrumentos financeiros, por exemplos.
E-commerce, climate change, big data, affordable housing, quality of life. These trends will shape property investment in the coming years. Find out how to adapt.
Adapting to change is always a challenge, even in favourable contexts. But when the pace of transformation accelerates, even the most experienced investors can be misinformed. Property investors are facing a number of structural changes that are transforming the industry. Find out whats changing in property investment and how to adapt.
Why invest in property
Despite economic and political uncertainties, the real estate sector is growing. In 2020 alone, more US $ 280 billion was invested, worldwide, in real estate transactions, a record amount and much higher than what is invested in financial instruments, for example.
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MONTANTE INVESTIDO A NÍVEL MUNDIAL EM DIFERENTES CLASSES DE ATIVOS (2020)
AMOUNT INVESTED WORLDWIDE IN DIFFERENT ASSET CLASSES (2020)
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Fonte: Savills World Research
Source: Savills World Research
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Seja qual for a métrica utilizada, o setor imobiliário como classe de ativos cresceu muito nas últimas décadas. Em parte, esta evolução tem sido alimentada pelo ímpeto de diversificação, que muitos investidores procuram no imobiliário. E Portugal não escapa à tendência de crescimento, apesar do impacto sentido durante o ano de 2020 devido à pandemia.
Mas num contexto macroeconómico de mudanças climáticas, rápida urbanização, e crescimento acelerado do e-commerce, o investimento imobiliário enfrenta um ritmo de transformação inédito. Descubra o que está a mudar.
O que está a mudar no investimento imobiliário
Teletrabalho, tecnologia, demografia, big data, mudanças climáticas, e-commerce, digitalização – estes são apenas alguns dos fatores que estão a transformar como e onde as pessoas vivem, trabalham e se divertem.
As perguntas a que um investidor imobiliário deve responder são agora mais complexas: que cidades serão atrativas para uma população que procura qualidade de vida a um custo acessível? Como é que os imóveis comerciais vão ser afetados pelo teletrabalho e o declínio da propriedade de automóveis? Irão as mudanças climáticas desvalorizar as propriedades à beira-mar ou estimular inovações que nos permitem ter uma relação diferente com os ambientes marinhos?
Conheça as principais tendências que irão moldar o futuro do investimento imobiliário.
A Localização já não é o que era
Os preços nos principais centros urbanos de Portugal está a levar famílias e investidores a procurar alternativas. Em Lisboa são necessários 45 anos de salário médio para comprar uma casa de 100 m2. Em Coimbra, por outro lado, esse número é de cerca de metade.
E o custo não é a única preocupação. A falta de acessibilidade em algumas áreas urbanas está a fazer mudar as preferências. Assim como a procura de uma maior qualidade de vida em cidades com menor densidade populacional, fator intensificado pela pandemia.
As perspetivas de crescimento mais atraentes são frequentemente encontradas em zonas que apresentam emprego forte e preços baixos, uma combinação irresistível para famílias e empresas jovens, cuja presença contribui para uma base sólida e mais resiliente para o crescimento.
O e-commerce está a transformar o tipo de imóveis mais procurados
A internet e uma infinidade de opções de entrega significam que as pessoas estão menos ligadas a locais para trabalhar, fazer compras ou ter acesso a entretenimento.
Essas mudanças afetarão a procura por uma variedade de propriedades comerciais, incluindo restaurantes e lojas. Da mesma forma que assistimos o mercado de centros comerciais cair e o de armazéns disparar, também a procura por espaços de restaurantes pode vir a dar lugar a áreas de preparação de alimentos para entrega (basta ver o novo empreendimento do fundador da Uber, Travis Kalanick de “dark kitchens”).
Apesar de permanecer um elevado grau de incerteza sobre que transformações vingarão e quais são passageiras, a maioria dos analistas concorda que o crescimento do e-commerce em Portugal irá continuar a moldar a procura de imóveis comerciais nos próximos anos.
Maior consciência ambiental
A subida do nível do mar e o aumento da frequência de fenómenos naturais invulgares já não vistos como problemas hipotéticos, mas como desafios reais para milhões de proprietários e investidores.
Equipar propriedades com materiais ecológicos e tecnologias, por exemplo, é uma forma de aumentar a proposta de valor para os proprietários. A procura por soluções sustentáveis, eficientes do ponto de vista do consumo de água e de energia, já levou ao aparecimento de casas pré-fabricadas e habitações passivas, com emissões neutras ou até positivas. Mas, ainda assim, muitos investidores imobiliários já pensam várias vezes antes de se comprometer com um investimento na área costeira afetada – algo que em Portugal tem um impacto elevadíssimo.
Maior suporte em tecnologia
De sensores que detetam e ajustam a temperatura ambiente a projetos desenhados por IA (inteligência artificial), passando por drones que monitorizam falhas em edifícios, a utilidade da tecnologia no setor imobiliário está além de qualquer dúvida. Estas são algumas das tendências:
• Casas inteligentes: os investidores vão continuar a apostar numa nova vaga de dispositivos domésticos mais inteligentes que irão melhorar a segurança, despesas com serviços públicos e sustentabilidade ambiental.
• Automação: a automação de processos e tarefas será cada vez mais popular no futuro do setor imobiliário. Prevê-se que a automação de processos como manutenção, negociação e procura de novos inquilinos permita, por exemplo, uma gestão facilitada do investimento à distância, em várias cidades ou países diferentes.
• Construção: já existem várias startups que estão a transformar a indústria da construção, com novos materiais, tecnologia de produção, impressão 3D e edifícios modulares.
Estas tecnologias têm como objetivo melhorar a eficiência energética, reduzir os gastos operacionais e melhorar a qualidade da tomada de decisão.
Mais e mais dados
Os métodos analíticos e as fontes de dados convencionais tornam difícil construir um business case robusto para um novo investimento imobiliário. Para o fazer, é necessário examinar dezenas de milhões de registos para discernir padrões claros, com poucas ferramentas de apoio. No momento em que um investidor termina a recolha e processamento do necessário para definir uma ação, as melhores oportunidades já passaram.
Como consequência, existem novas fontes que se estão a tornar cada vez mais relevantes. Estudos com residentes, padrões de sinal de telemóvel e avaliações de restaurantes locais, por exemplo, estão a ajudar a identificar padrões “hiperlocais” - tendências granulares ao nível do quarteirão, e não da cidade. Os indicadores macroeconómicos e demográficos, como a taxa de criminalidade de uma área ou a idade média, também informam sobre as previsões de mercado de longo prazo.
Os novos algoritmos de machine learning estão a juntar todos estes dados por meio de análises que tornam mais fácil agregar e interpretar fontes de dados tão díspares. Desta forma, é possível interligar várias fontes de informação antes de preparar os dados para análise.
Mas os dados não são uma bola de cristal. Na maioria dos casos, devem apenas apoiar hipóteses de investimento, que depois merecem ser interpretadas à luz da experiência que só um profissional consegue aportar.
Conclusão: um ponto de viragem para o investimento imobiliário
A gestão de investimentos imobiliários é uma indústria que é notoriamente resistente a mudanças. Contudo, as condições macroeconómicas dos últimos anos aceleraram a transformação. O ecommerce, o big data, a tecnologia de construção, a procura de habitação acessível, e uma maior consciência ambiental são algumas das tendências que estão a transformar o investimento imobiliário. Entre em contacto com a nossa equipa especializada para descobrir como investir nesta classe de ativos.
Whichever metric is used, real estate as an asset class has grown by leaps and bounds in recent decades. In part, this growth has been fuelled by the drive for diversification, which many investors seek in real estate. And Portugal is no exception to the growth trend, despite the impact felt during 2020 due to the pandemic.
But in a macroeconomic context of climate change, rapid urbanisation, and accelerating e-commerce growth, property investment is facing an unprecedented pace of transformation. Find out whats changing.
Whats changing in property investment
Teleworking, technology, demographics, big data, climate change, e-commerce, and digitalisation – these are just some of the factors that are transforming how and where people live, work and enjoy themselves.
Property investors must now answer more complex questions: which cities will be attractive to a population seeking quality of life at an affordable cost? How will commercial real estate be affected by telecommuting and the drop in car ownership? Will climate change devalue waterfront properties or spur innovations that allow us to have a different relationship with marine environments?
Learn about the key trends that will shape the future of property investment.
Localisation is not what it used to be
Prices in Portugals main urban centres are driving families and investors to look for alternatives. In Lisbon it takes 45 years of average salary to buy a 100 sq.m house. In Coimbra, on the other hand, this figure is cut by half.
However, cost is not the only concern. The lack of accessibility in some urban areas is making people change their preferences, so is the search for greater quality of life in cities with lower population density, a factor compounded by the pandemic.
The most attractive growth prospects are often found in areas with strong employment and low prices, an irresistible combination for young families and businesses, whose presence contributes to a solid and more resilient base for growth.
E-commerce is transforming the type of most sought-properties
The internet and a plethora of delivery options mean people are less tied to places to work, shop or access entertainment.
These changes will affect demand for a variety of commercial properties, including restaurants and shops. In the same way that we have seen the shopping centre market fall and the warehouse market soar, so too may the demand for restaurant space give way to food preparation areas for delivery (just look at Uber founder Travis Kalanicks new venture of "dark kitchens").
Although there remains a high degree of uncertainty about which transformations will succeed and which are transient, most analysts agree that the growth of e-commerce in Portugal will continue to shape the demand for commercial real estate in the coming years.
Greater environmental awareness
Rising sea levels and the increased frequency of unusual natural phenomena are no longer seen as hypothetical problems, but as real challenges for millions of homeowners and investors.
Equipping properties with eco-friendly materials and technologies, for example, is one way to increase the value proposition for owners. The search for sustainable, water- and energy-efficient solutions has already led to the emergence of prefabricated houses and passive housing, with neutral or even positive emissions. Even so, many real estate investors now think twice think before committing to an investment in the affected coastal area - something that in Portugal has a huge impact.
Increased technology support
From sensors that detect and adjust room temperature to projects designed through AI (artificial intelligence), to drones that monitor faults in buildings, technology is truly useful in the real estate sector. These are some of the trends:
• Smart homes: investors will continue to push for a new wave of smarter home devices that will improve security, utility spending and environmental sustainability.
• Automation: automation of processes and tasks will be increasingly popular in the future of real estate. It is expected that the automation of processes such as maintenance, negotiation and finding new tenants will, for example, enable easier remote investment management, in several different cities or countries.
• Construction: several startups are already transforming the construction industry, with new materials, production technology, 3D printing and modular buildings.
These technologies aim at improving energy efficiency, reducing operational expenditure and improving the quality of decision-making.
More and more data
Conventional analytical methods and data sources make it difficult to build a robust business case for a new property investment. To do so requires examining tens of millions of records to identify clear patterns, with few supporting tools. By the time an investor has finished collecting and processing what is needed to define a course of action, the best opportunities are long gone.
As a result, new sources are becoming increasingly relevant. Resident surveys, mobile phone signal patterns and local restaurant reviews, for example, are helping to identify "hyperlocal" patterns – granular trends at neighbourhood level, rather than city level. Macroeconomic and demographic indicators, such as an areas crime rate or median age, also inform long-term market forecasts.
New machine learning algorithms are bringing all this data together through analytics that make it easier to aggregate and interpret such disparate data sources. Multiple sources of information can thus be linked together before preparing the data for analysis.
But data is not a crystal ball. In most cases, they should only support investment hypotheses, which then need to be interpreted in the light of the experience that only a professional can give.
Conclusion: a turning point for property investment
Property investment management is an industry that is notoriously resistant to change. However, macroeconomic conditions in recent years have accelerated the transformation. E-commerce, big data, building technology, demand for affordable housing, and greater environmental awareness are some of the trends that are transforming property investment. Contact our team of experts to find out how to invest in this asset class.
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