Investimento imobiliário: um ponto de viragem

Ecommerce, mudanças climáticas, big data, habitação acessível, qualidade de vida. Estas tendências vão moldar o investimento imobiliário nos próximos anos. Descubra como se adaptar.

Adaptar-se às mudanças é sempre um desafio, mesmo em contextos favoráveis. Mas quando o ritmo de transformação acelera, pode desorientar até os investidores mais experientes. Os investidores imobiliários enfrentam uma série de mudanças estruturais que estão a transformar a indústria. Descubra o que está a mudar no investimento imobiliário e como se adaptar.

Porquê investir em imobiliário

Apesar das incertezas económicas e políticas, o setor imobiliário está a crescer. Só em 2020, foram investidos mais US $ 280 biliões, em todo o mundo, em transações imobiliárias, um valor record e muito superior ao que é investido em instrumentos financeiros, por exemplos.

MONTANTE INVESTIDO A NÍVEL MUNDIAL EM DIFERENTES CLASSES DE ATIVOS (2020)

Fonte: Savills World Research

Seja qual for a métrica utilizada, o setor imobiliário como classe de ativos cresceu muito nas últimas décadas. Em parte, esta evolução tem sido alimentada pelo ímpeto de diversificação, que muitos investidores procuram no imobiliário. E Portugal não escapa à tendência de crescimento, apesar do impacto sentido durante o ano de 2020 devido à pandemia.

Mas num contexto macroeconómico de mudanças climáticas, rápida urbanização, e crescimento acelerado do e-commerce, o investimento imobiliário enfrenta um ritmo de transformação inédito. Descubra o que está a mudar.

O que está a mudar no investimento imobiliário

Teletrabalho, tecnologia, demografia, big data, mudanças climáticas, e-commerce, digitalização – estes são apenas alguns dos fatores que estão a transformar como e onde as pessoas vivem, trabalham e se divertem. 

As perguntas a que um investidor imobiliário deve responder são agora mais complexas: que cidades serão atrativas para uma população que procura qualidade de vida a um custo acessível? Como é que os imóveis comerciais vão ser afetados pelo teletrabalho e o declínio da propriedade de automóveis? Irão as mudanças climáticas desvalorizar as propriedades à beira-mar ou estimular inovações que nos permitem ter uma relação diferente com os ambientes marinhos?

Conheça as principais tendências que irão moldar o futuro do investimento imobiliário.

A Localização já não é o que era

Os preços nos principais centros urbanos de Portugal está a levar famílias e investidores a procurar alternativas. Em Lisboa são necessários 45 anos de salário médio para comprar uma casa de 100 m2. Em Coimbra, por outro lado, esse número é de cerca de metade.

 
E o custo não é a única preocupação. A falta de acessibilidade em algumas áreas urbanas está a fazer mudar as preferências. Assim como a procura de uma maior qualidade de vida em cidades com menor densidade populacional, fator intensificado pela pandemia.
 

As perspetivas de crescimento mais atraentes são frequentemente encontradas em zonas que apresentam emprego forte e preços baixos, uma combinação irresistível para famílias e empresas jovens, cuja presença contribui para uma base sólida e mais resiliente para o crescimento.

O e-commerce está a transformar o tipo de imóveis mais procurados

A internet e uma infinidade de opções de entrega significam que as pessoas estão menos ligadas a locais para trabalhar, fazer compras ou ter acesso a entretenimento.

Essas mudanças afetarão a procura por uma variedade de propriedades comerciais, incluindo restaurantes e lojas. Da mesma forma que assistimos o mercado de centros comerciais cair e o de armazéns disparar, também a procura por espaços de restaurantes pode vir a dar lugar a áreas de preparação de alimentos para entrega (basta ver o novo empreendimento do fundador da Uber, Travis Kalanick de "dark kitchens”).

Apesar de permanecer um elevado grau de incerteza sobre que transformações vingarão e quais são passageiras, a maioria dos analistas concorda que o crescimento do e-commerce em Portugal irá continuar a moldar a procura de imóveis comerciais nos próximos anos.

Maior consciência ambiental

A subida do nível do mar e o aumento da frequência de fenómenos naturais invulgares já não vistos como problemas hipotéticos, mas como desafios reais para milhões de proprietários e investidores.

Equipar propriedades com materiais ecológicos e tecnologias, por exemplo, é uma forma de aumentar a proposta de valor para os proprietários. A procura por soluções sustentáveis, eficientes do ponto de vista do consumo de água e de energia, já levou ao aparecimento de casas pré-fabricadas e habitações passivas, com emissões neutras ou até positivas. Mas, ainda assim, muitos investidores imobiliários já pensam várias vezes antes de se comprometer com um investimento na área costeira afetada – algo que em Portugal tem um impacto elevadíssimo.

Maior suporte em tecnologia

De sensores que detetam e ajustam a temperatura ambiente a projetos desenhados por IA (inteligência artificial), passando por drones que monitorizam falhas em edifícios, a utilidade da tecnologia no setor imobiliário está além de qualquer dúvida. Estas são algumas das tendências:

• Casas inteligentes: os investidores vão continuar a apostar numa nova vaga de dispositivos domésticos mais inteligentes que irão melhorar a segurança, despesas com serviços públicos e sustentabilidade ambiental. 

• Automação: a automação de processos e tarefas será cada vez mais popular no futuro do setor imobiliário. Prevê-se que a automação de processos como manutenção, negociação e procura de novos inquilinos permita, por exemplo, uma gestão facilitada do investimento à distância, em várias cidades ou países diferentes.

• Construção: já existem várias startups que estão a transformar a indústria da construção, com novos materiais, tecnologia de produção, impressão 3D e edifícios modulares.

Estas tecnologias têm como objetivo melhorar a eficiência energética, reduzir os gastos operacionais e melhorar a qualidade da tomada de decisão. 

Mais e mais dados

Os métodos analíticos e as fontes de dados convencionais tornam difícil construir um business case robusto para um novo investimento imobiliário. Para o fazer, é necessário examinar dezenas de milhões de registos para discernir padrões claros, com poucas ferramentas de apoio. No momento em que um investidor termina a recolha e processamento do necessário para definir uma ação, as melhores oportunidades já passaram.

Como consequência, existem novas fontes que se estão a tornar cada vez mais relevantes. Estudos com residentes, padrões de sinal de telemóvel e avaliações de restaurantes locais, por exemplo, estão a ajudar a identificar padrões "hiperlocais” - tendências granulares ao nível do quarteirão, e não da cidade. Os indicadores macroeconómicos e demográficos, como a taxa de criminalidade de uma área ou a idade média, também informam sobre as previsões de mercado de longo prazo.

Os novos algoritmos de machine learning estão a juntar todos estes dados por meio de análises que tornam mais fácil agregar e interpretar fontes de dados tão díspares. Desta forma, é possível interligar várias fontes de informação antes de preparar os dados para análise. 

Mas os dados não são uma bola de cristal. Na maioria dos casos, devem apenas apoiar hipóteses de investimento, que depois merecem ser interpretadas à luz da experiência que só um profissional consegue aportar. 

Conclusão: um ponto de viragem para o investimento imobiliário

A gestão de investimentos imobiliários é uma indústria que é notoriamente resistente a mudanças. Contudo, as condições macroeconómicas dos últimos anos aceleraram a transformação. O ecommerce, o big data, a tecnologia de construção, a procura de habitação acessível, e uma maior consciência ambiental são algumas das tendências que estão a transformar o investimento imobiliário. Entre em contacto com a nossa equipa especializada para descobrir como investir nesta classe de ativos.

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