REITs: o que são, quais as vantagens e como investir

Muito se tem falado sobre REITs, ou Real Estate Investment Trusts, uma nova forma de obter exposição ao mercado imobiliário. Descubra o que são, quais as vantagens e como investir.

Os REIT são cada vez mais a escolha de investidores imobiliários em todo o mundo, incluindo em Portugal. Com poucas barreiras à entrada, rentabilidade estável e um maior grau de diversificação, é fácil perceber o apelo. Mas será que este veículo é para todos os investidores? Descubra o que é um REIT, quais as vantagens e os riscos associados, e conheça os mecanismos disponíveis para o investimento.

O que é um REIT ou Real Estate Investment Trust?

REIT é o acrónimo de Real Estate Investment Trust, ou Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), como são designados em Portugal. Os REIT pagam aos investidores as receitas de dividendos, que decorrem das rendas dos imóveis. Uma vez que as rendas tendem a ser estáveis, o retorno para o investidor também pode ser considerado estável, em condições regulares de mercado. 

Os REITs são assim uma forma de os investidores obterem rendimento sem ter de comprar o bem - uma oportunidade de exposição ao mercado imobiliário com menos barreiras de entrada do que pela via tradicional.

Os REIT podem ou não ser negociados em Bolsa. Os Publicly Traded REIT podem ser cotados nas Bolsas de Valores mais comuns, o que lhes concede uma liquidez relativamente elevada. Por outro lado, os Non-Exchange Traded REIT são disponibilizadas aos investidores, mas não são cotadas em Bolsa e, por último, os Private REIT não são comprados nem vendidos em Bolsa, e apenas estão disponíveis aos investidores designados pelo respetivo Conselho de Administração.

Qual a diferença entre REITs e Fundos Imobiliários?

Embora tanto os REITs como os Fundos Imobiliários ofereçam exposição ao mercado imobiliário, há diferenças importantes a ter em conta. A primeira diz respeito à forma de investimento. Os REITs investem diretamente em imóveis enquanto os fundos, podem obter essa exposição por via indireta, por exemplo, através da compra ações de empresas imobiliárias. Por isso, os REITs geram rentabilidade através das rendas, e não via apreciação, como os fundos.

Para além disso, os REITs negoceiam em bolsa (da mesma forma que ações) e as valorizações flutuam ao longo de cada sessão de negociação. A maioria dos REITs apresentam uma liquidez elevada – ao contrário dos fundos imobiliários que não são negociados em bolsa e cuja valorização é atualizada, no máximo, uma vez por dia, mas em alguns casos, em periodicidades maiores.

Por fim, os critérios para que uma sociedade seja considerada REIT são apertados. As definições podem variar em alguns países mas por exemplo nos Estados Unidos da América (modelo que é replicado por muitos países), para que uma sociedade seja REIT, deve distribuir pelo menos 90% dos seus rendimentos tributáveis aos acionistas, investir 75% ou mais dos ativos em bens imobiliários, e obter 75% de rendimento a partir de fonte imobiliária (seja no arrendamento, venda ou hipoteca). Por outro lado, deve ainda pertencer a, pelo menos, 100 acionistas após o primeiro ano de operações e não ter mais de 50% das suas ações detidas por cinco indivíduos ou menos.

Que tipos de REIT existem?

Existem vários tipos de REIT, sendo que as diferenças residem, sobretudo, na forma e no produto de investimento. Algumas sociedades especializam-se em determinados ativos, e estes são os mais comuns.

REIT Hipotecários

Como o próprio nome indica, este tipo de REIT investe em hipotecas, títulos cobertos por hipotecas e ativos relacionados. Não detêm imóveis no seu nome, mas obtêm rendimentos a partir dos juros que resultam dos empréstimos hipotecários. São considerados mais arriscados, pois estão sujeitos ao incumprimento no pagamento de empréstimo por parte de quem o contraiu.

REIT Residenciais

Os REIT Residenciais investem em propriedades residenciais, como casas, apartamentos, moradias unifamiliares, e até mesmo residências para estudantes ou para comunidades específicas. Tendem a concentrar-se em mercados geográficos com maior potencial de rendimento e de ocupação.

REIT de Retalho

Os REIT do setor do Retalho especializam-se na aquisição e gestão de centros comerciais, lojas e outros bens imobiliários deste setor. Detêm os imóveis e obtêm rendimento a partir das respetivas rendas. Geralmente, observa-se menor volatilidade nas atividades relacionadas com bens essenciais, como área alimentar. 

REIT do Setor da Saúde

Este tipo de REIT foca-se em infraestruturas de saúde, como hospitais, lares de idosos ou gabinetes médicos. Tem demonstrado um historial de resiliência, mesmo durante recessões, dado que os serviços de saúde são essenciais à sobrevivência humana e, por isso, sobrepõem-se outros negócios. 

REIT Logística

Armazéns para usos nas cadeias de distribuição e fins industriais são um sub classe de REIT com dinâmicas mais cíclicas e dependentes da evolução da economia.

REIT Infraestruturas

Infraestruras energias renováveis (eólica e solar), data centres (cloud computing) antenas dados moveis (5G) são ativos passíveis de ser enquadrados no universo de investimento dos REIT.

REIT Mistos

OS REIT podem também ser mais diversificados e combinar produtos com dois ou mais tipos de bens imobiliários, permitindo fazer uma distribuição mais estratégica do risco. 

Quais as vantagens de investir em REIT?

Investir em REIT apresenta várias vantagens, de um menor investimento inicial à elevada liquidez. Estes são os principais.

Menor investimento inicial

Entre as quais se destaca um menor investimento inicial. Os REIT concedem acesso ao mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir o bem e, além, disso, não abrangem apenas casas, mas também hotéis, hospitais, ou centros comerciais. 

Maior diversificação do portfolio

Uma segunda e importante vantagem é a diversificação. Investir em REITs permite distribuir o capital por vários tipos de imóveis e em distintas localizações geográficas. Um portefólio bem diversificado estará mais protegido contra as oscilações de mercado provocadas por fatores económicos, políticos e sociais.

Elevada liquidez

O investimento em REIT tende a beneficiar de bastante liquidez. Poderá comprar e vender as suas unidades de participação imediatamente e o retorno, geralmente, ocorre num curto espaço de tempo em comparação com o investimento direto em imobiliário.

Gerar rendimento passivo

Uma outra importante vantagem é o facto de gerar rendimento passivo de forma estável e periódica, dado que os REIT são obrigados a distribuir uma grande percentagem dos rendimentos tributáveis (as rendas) aos acionistas. 

Gestão profissional

Além do mais, os REIT usufruem de uma gestão profissional. Para o investidor, representa pouco dispêndio de tempo e maior confiança, uma vez que a gestão está entregue a especialistas, bastando acompanhar a evolução na Bolsa da Valores.

Quais os riscos de investir em REITs?

Apesar das vantagens descritas, investir em REIT também apresenta alguns riscos, tal como acontece em qualquer rendimento passivo. Os REIT encontram-se expostos aos riscos de mercado, ou seja, podem sofrer desvalorizações bastante expressivas de acordo com as flutuações sociais, económicas ou políticas. Por exemplo, a crise que a hotelaria sofreu durante a pandemia originou uma grande queda dos REIT expostos a este setor.

Além disso, como os REIT distribuem uma grande percentagem dos lucros, o capital raramente é reinvestido com o objetivo de crescimento. Assim, é menos provável que existam apreciações significativas de capital a longo prazo.

Como investir em REITs?

Os investidores podem investir em REIT através de 3 formas: comprar ações de REIT, investir por meio de ETF (Exchange Traded Fund) ou investir por meio de fundos de investimento especializados. 

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