Irão os preços das casas baixar?
Os avisos emitidos por instituições nacionais e internacionais não são previsão alarmista ou cenário de choque iminente, mas há vulnerabilidades no mercado imobiliário.
Nos últimos meses, os alertas sobre o mercado da habitação em Portugal têm-se multiplicado, sobretudo preocupações sobre a falta de oferta e críticas ao elevado custo das casas, tanto por parte de instituições europeias como de entidades nacionais. Importa compreender cabalmente quais são os argumentos utilizados para sustentar estas preocupações.
A Comissão Europeia identificou Portugal como o país da União Europeia com a maior sobrevalorização estimada, quando os preços atuais são comparados com os respetivos fundamentos económicos nacionais, tais como rendimento disponível, dinâmica demográfica, custos de construção e condições financeiras.
Em simultâneo, os avisos insistem na deterioração da acessibilidade. O rácio entre preços das casas e rendimento das famílias tem vindo a agravar-se continuamente, afastando os agregados mais jovens e de rendimentos médios do acesso à habitação.
Esta tendência é corroborada pelo Índice de Preços da Habitação (IPHab) do Instituto Nacional de Estatística, evidenciando um aumento de mais de 150% nos preços das casas em termos nominais desde 2014. Importa relembrar que neste período o PIB nominal português aumentou pouco mais de 50%. Além dos preços elevados, o problema agrava-se sobretudo porque os rendimentos dos portugueses não acompanharam, nem de perto, esta tendência, reduzindo a capacidade de compra e empurrando cada vez mais famílias para o arrendamento ou para níveis mais elevados de endividamento.
Outro argumento frequentemente citado é o do risco de uma eventual correção. Embora, atualmente, não haja qualquer indício de uma crise semelhante à de 2008, várias instituições financeiras referem que a trajetória de forte valorização dos últimos anos pode não ser sustentável a longo prazo. Depois de fortes valorizações há sempre um "risco natural de correção” nos preços das casas, sobretudo nos segmentos mais expostos a aumentos rápidos e sucessivos e nas zonas urbanas onde o valor por metro quadrado se afastou de forma mais acentuada dos rendimentos locais. Estes alertas não equivalem a previsões de queda, mas refletem a sensibilidade do mercado a eventuais choques económicos, alterações nas condições de crédito ou variações no investimento estrangeiro.
A questão da oferta insuficiente também surge de forma recorrente. Apesar dos esforços de reabilitação urbana e de aumento da construção nova, vários relatórios sublinham que a oferta continua muito aquém da procura, especialmente nos centros urbanos e nas regiões mais atrativas para investimento. O Observatório da Habitação tem divulgado análises detalhadas sobre a evolução da construção e reabilitação, evidenciando que, embora exista dinamismo, persistem constrangimentos como elevados custos de construção, processos burocráticos demorados e falta de mão-de-obra qualificada. Estes fatores criam um bloqueio estrutural que mantém a pressão sobre os preços.
Por último, e não de somenos importância, as entidades alertam para o papel desempenhado pelo setor financeiro durante a última década, em que as taxas de juro muito baixas e o crédito relativamente acessível contribuíram para dinamizar a procura e sustentar a subida dos preços. Entretanto, as taxas de juro subiram e num contexto de custos de financiamento mais elevados, existe a perceção de que o mercado possa estar mais sensível a alterações nas condições de crédito, quer por parte das famílias quer por parte dos investidores. A possibilidade de um ajustamento gradual não é vista como negativa em si mesma, mas reforça a ideia de que o mercado se encontra numa fase em que a monitorização é particularmente importante.
Em suma, os avisos emitidos por instituições nacionais e internacionais não se baseiam numa previsão alarmista ou num cenário de choque iminente, mas antes num conjunto coerente de indicadores que sugerem que o mercado da habitação em Portugal está num nível elevado de exigência, aumentando a sua vulnerabilidade. A sobrevalorização relativa dos preços, o agravamento da acessibilidade, a eventual possibilidade de correção, a insuficiência estrutural da oferta e a sensibilidade às condições financeiras constituem os principais argumentos reiterados sistematicamente pelas entidades que têm vindo a chamar a atenção para este tema. Não se trata, portanto, de antecipar um colapso, mas de sublinhar a importância de interpretar os sinais do mercado com cuidado e rigor.
Paulo Monteiro Rosa, Economista Sénior Banco Carregosa