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Pandemia penaliza imobiliário comercial
O confinamento global ditado pela pandemia de covid-19 abriu definitivamente as portas à adoção do teletrabalho, sobretudo aos profissionais do setor dos serviços. Em muitos casos, o sistema híbrido, alguns dias em trabalho presencial e outros tantos em trabalho remoto, tem evidenciado um acréscimo de produtividade. Assim, um crescente número de escritórios vazios é gradualmente o novo normal. Assim, escritórios vazios são sinónimo de imóveis sem rendas, rendimentos cruciais para a solvabilidade financeira destas propriedades. Também os grandes centros comerciais e os shoppings no centro das grandes cidades têm sido afetados pela diminuição da procura, queda essa justificada pela deslocação das famílias para a periferia, movimentação permitida pelo teletrabalho, escolhendo lugares mais calmos para viverem. Crescem, deste modo, as dificuldades dos proprietários destes imóveis em honrarem os seus compromissos regulares juntos dos bancos que os financiaram na compra desses bens, desse património.
Dificuldades acrescidas pelas elevadas taxas de juro, aumentando significativamente o valor da prestação a pagar ao banco, mesmo para aqueles que mantêm os seus imóveis comerciais arrendados e têm assegurado um rendimento. É certo que muitos financiamentos ainda pagam taxas de juro baixas, de há mais de dois anos, à volta de 2%, 3% ou 4%, mas a renovação é uma realidade e tem sido feita gradualmente, havendo cada vez mais imóveis a pagar os empréstimos às atuais taxas de juro de 6% ou 7%. Estarão os bancos preparados para eventuais adversidades no setor imobiliário? As provisão dos bancos são atualmente suficientes para responderem a uma eventual crise do imobiliário comercial? Estaremos perante um déjà vu semelhante aos anos que antecederam a crise do imobiliário e consequente Grande Recessão de 2008/09? No último mês, o banco regional norte-americano, o New York Community Bancorp, perdeu mais de 50% do seu valor de mercado depois de reportar centenas de milhões em potenciais prejuízos anteriormente não divulgados na sua carteira de empréstimos imobiliários comerciais.
De acordo com o FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation), o fundo de garantia de depósitos bancários dos EUA, os bancos norte-americanos detêm agora 1,40 dólares em reservas por cada dólar de empréstimos imobiliários comerciais em incumprimento, abaixo dos 2,20 dólares de há um ano. Dos seis maiores bancos dos EUA, com exceção do JP Morgan Chase (apesar de o rácio também ter diminuído), todos os outros, Bank of America, Citigroup, Goldman Sachs, Wells Fargo e Morgan Stanley, têm agora um rácio de reservas para perdas em relação aos incumprimentos em imobiliário comercial inferior a um. As provisões penalizam os lucros dos bancos, por isso as instituições bancárias procuram limitá-las, mas cumprindo sempre diligentemente as diretrizes das autoridades monetárias. Habitualmente, os bancos e os reguladores definem os montantes de provisões de acordo com o risco do empréstimo. Historicamente, os cartões de crédito, que são empréstimos sem garantia, requerem uma provisão de 10%, mas o imobiliário comercial exige apenas 2% ou 3%. Todavia, confiar nas taxas históricas de perdas para propriedades comerciais, especialmente escritórios, no novo normal do teletrabalho no pós-pandemia pode ser arriscado.
Talvez os bancos deveriam, em vez disso, basear as provisões nos níveis atuais de incumprimento. Estarão os reguladores mais focados na exposição dos bancos regionais de pequena e média dimensão?
Escritórios subutilizados em Nova Iorque e São Francisco estão a negociar-se a preços consideravelmente baixos, à semelhança do que aconteceu em Portugal nos últimos 20 anos com os imóveis dos centros comerciais comprados na década de 1980 e 1990 e localizados nos rés-do-chão dos prédios. Mas o problema não se confina aos EUA. Os bancos europeus têm estado a ganhar tempo com os problemas do imobiliário comercial. O aumento das perdas e uma vaga de vendas de ativos problemáticos também parecem inevitáveis na Europa. As agências de rating baixaram recentemente a classificação dos bancos alemães Deutsche Pfandbriefbank e Aareal Bank. A exposição aos EUA representa cerca de 15% das suas carteiras de empréstimos imobiliários, estando entre os maiores credores imobiliários comerciais na Alemanha, onde o Deutsche Bank lidera, seguido pelos estatais Landesbanks LBBW e BayernLB. A procura europeia está a resistir melhor com mais trabalho em escritórios, mas não deixa de ser uma ameaça.
À crescente escassez de casas para morar, um problema transversal a muitas economias avançadas no pós-pandemia, deveria ser criada legislação capaz de transformar esses imóveis, desde escritórios a lojas comerciais, em habitação residencial? As empresas de construção civil têm-se mostrado hesitantes em construir, não só pela elevadas taxas de juro e compreensíveis receios de que não hajam compradores, mas também pelas crescentes burocracias exigidas.
Paulo Rosa, Economista Sénior do Banco Carregosa